如何定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方向？

一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎(chǔ)，只有產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素。

二、建筑與建設(shè)規(guī)劃

園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設(shè)與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司來進(jìn)行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設(shè)規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設(shè)規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設(shè)開發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標(biāo)準(zhǔn)與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異。

(3)工程規(guī)劃，明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關(guān)，如果建設(shè)未能按照規(guī)劃如期進(jìn)展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實(shí)、招商工作難推進(jìn)等一系列問題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規(guī)劃

石家莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實(shí)操的策劃，主要包括：目標(biāo)客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等。在招商規(guī)劃中，尋找目標(biāo)客群很關(guān)鍵，而能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確度。

四、園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃

園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等。物業(yè)水平直接決定了園區(qū)的層次。就像一個(gè)樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個(gè)產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認(rèn)可與好評，能否提升物業(yè)價(jià)值，看的就是園區(qū)的運(yùn)營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。

五、園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃

園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩方面內(nèi)容：

(一)園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對園區(qū)項(xiàng)目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設(shè)經(jīng)營予以適當(dāng)調(diào)整，這主要涉及：營業(yè)指標(biāo)估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財(cái)務(wù)盈利能力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

(二)園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)，是衡量一個(gè)園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標(biāo)，包括園區(qū)進(jìn)駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區(qū)考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量，等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)比較真實(shí)地體現(xiàn)一個(gè)園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會經(jīng)濟(jì)效益。

石家莊產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園全方位、流程性、長久性的發(fā)展計(jì)劃，是未來一個(gè)時(shí)期引領(lǐng)園區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要指標(biāo)和路線圖，所以“園區(qū)未建，規(guī)劃先行”是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的一個(gè)重要原則。